지분형 모기지란 무엇인가?

🔍 1억으로 10억 집을? – ‘지분형 모기지’란 무엇인가

청년과 무주택자를 위한 새로운 주택금융 제도

 

🧓 고령화 사회, 주거사다리 복원 필요성

부동산 가격은 여전히 높고, 대출 규제는 강화되고 있습니다.
특히 청년층과 무주택자에게 있어 ‘내 집 마련’은 점점 더 먼 이야기로 느껴집니다.
이러한 사회적 문제를 해결하기 위한 새로운 방식이 등장했습니다. 바로 지분형 모기지입니다.

2025년 상반기 중 금융위원회가 정식 로드맵을 발표할 예정인 지분형 모기지는
기존 대출 기반의 주택구매 방식과는 전혀 다른 **‘지분 투자형 주택 금융’**입니다.

 

 

 

[목차]

 

🏠 지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택 구매자가 전액을 빚내지 않고도 집을 살 수 있게 만드는 구조입니다.
기본 개념은 다음과 같습니다:

항목	설명
💰 내 자금	초기 자본 (예: 1억)
🏦 대출	일반 금융기관 대출 (예: 4억)
🏢 공공기관 지분투자	주택금융공사(HF) 등이 주택 일부 지분을 매입 (예: 5억)
🧾 지불 방식	HF 지분에 대해 ‘사용료’만 납부 (이자보다 저렴)
💸 매각 시 수익/손실	각자 지분율에 따라 분배

즉, 공공기관이 주택의 일부를 ‘함께 소유’하고, 주택 구매자는 대출 부담 없이 실거주권을 확보할 수 있는 방식입니다.

 

✅ 지분형 모기지의 장점

1. 빚 없는 내 집 마련

기존에는 ‘집=빚’이었습니다. 그러나 지분형 모기지는 빚이 아닌 투자 방식으로 공공기관이 후순위로 참여하기 때문에 가계부채 통계에도 잡히지 않습니다.

2. 이자보다 저렴한 사용료

HF의 지분에 대해 ‘임대료’가 아닌 ‘사용료’를 지급하게 되며, 이는 일반 주담대 이자보다 낮게 책정될 예정입니다.

3. 집값 하락 시 손실 부담 없음

공공기관은 후순위 투자자이기 때문에, 집값이 하락하더라도 구매자는 자신의 지분 범위 내에서만 책임지면 됩니다.

4. 집값 상승 시 수익 기회도 존재

여유 자금이 생기면 HF의 지분을 추가로 매입할 수 있어 장기적으로는 전량을 소유할 수 있는 구조입니다.

 

⚠️ 우려와 과제도 분명합니다

• 지분 비율의 설계 문제: 정부가 얼마나 투자할 수 있는가?
• 투자 회수의 방식: HF는 어떤 방식으로 지분을 매각할 것인가?
• 과거 실패 사례: 유사한 '손익공유형 모기지'는 복잡한 구조로 인해 실패한 바 있습니다.
• 시장 왜곡 가능성: 특정 소득 계층만의 혜택으로 작용할 수 있다는 우려도 있습니다.

🌍 해외 사례는?

🇯🇵 일본 – 선택적 연장 고용제와 맞물려 70세 주거 자립 정책

🇬🇧 영국 – 정부가 직접 20~40%의 주택 지분을 사주는 'Help to Buy'

→ 이처럼 선진국들도 공공의 지분 투자를 통한 주택 접근성 확대를 활발히 도입 중입니다.

 

📅 언제 도입되나요?

• 금융위원회는 2025년 6월까지 지분형 모기지의 정책 로드맵을 발표할 예정입니다.
• 초기에는 무주택자, 청년, 신혼부부를 대상으로 우선 시행할 가능성이 높습니다.
• 주택 가격 상한선은 약 9억~10억 원 수준으로 검토 중입니다.

✍ 마무리하며 – 지분형 모기지는 '공유경제형 내 집 마련'

지분형 모기지는 단순한 금융상품이 아니라, ‘공공이 리스크를 함께 부담하는 주거 복지 시스템’입니다. 과거의 부채 중심 패러다임을 전환해, 누구나 안정적인 거주를 누릴 수 있는 환경을 조성한다는 점에서 의미가 큽니다.

아직은 제도 설계 중이지만, 그 의도와 구조는 매우 주목할 만합니다. 앞으로의 시행 방식과 성과를 지켜보면서, 개인 자산 설계에도 전략적으로 접근해보시는 건 어떨까요?